Za ciasne, za drogie. Nasze mieszkania fatalnie wypadają na tle Europy

– Średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynosi 75,5 mkw., co oznacza, że jest ona o 21 mkw. mniejsza od średniej unijnej. Ponadto w niektórych miastach, takich jak Gdańsk, Wrocław czy Poznań, średnia wielkość lokali na przestrzeni ostatnich lat zamiast rosnąć, maleje. Również średnia liczba pokoi na osobę w Polsce jest niższa o 0,5 od średniej europejskiej i wynosi 1,1, a wskaźnik odsetka populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach wynosi 35,8 proc., będąc aż o 19 p.p. powyżej średniej – powiedziała Ewa Derlatka-Chilewicz, ekspert rynku nieruchomości firmy Cushman & Wakefield.

Dodała, że stawia nas to w czołówce krajów z jednymi z najmniej atrakcyjnych warunków mieszkaniowych w Europie, co w połączeniu z wysokimi kosztami mieszkań stanowi poważną barierę uniemożliwiającą osiągnięcie akceptowalnego standardu życia

To również jeden z wniosków płynących z raportu „Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0”, który został przygotowany przez tę firmę.

Jak jest mierzone przeludnienie mieszkań?

Przeludnienie mieszkań w krajach Unii Europejskiej mirzy regularnie Eurostat. Pod pojęciem przeludnienia rozumie sytuację, w której do dyspozycji gospodarstwa domowego jest za mało pokoi. Jako normę przyjmuje jeden pokój (w domyśle salon) oraz:

• jeden pokój (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe,
• jeden pokój (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej,
• jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
• jeden pokój (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach,
• jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.

Takie rozumienie obarczone jest błędem, bo klasyfikuje każdą kawalerkę jako mieszkanie przeludnione: jej lokator ma do dyspozycji tylko jeden pokój. Mimo to wskaźnik przeludnienia wiele mówi o rynkach nieruchomości w poszczególnych krajach, więc warto się nad nim pochylać.

W Polsce na każdego mieszkańca przypadało w 2020 r. 1,2 pokoju, co było jednym z najgorszych wyników w całej UE, gdzie średnia to 1,6 pokoju. Gorsza lub podobna sytuacja panowała w Rumunii, Chorwacji, Słowacji i na Łotwie. Na drugim biegunie znalazły się takie kraje jak Malta, Belgia i Irlandia, gdzie na osobę przypadają ponad dwa pokoje.

W 2020 r. prawie 18 proc. ludności UE mieszkało w przeludnionych mieszkaniach. W naszym kraju ten wskaźnik wynosił 36,9 proc. Od 2015 r. skurczył się o 6,5 pkt proc.

- Od 2015 r. warunki mieszkaniowe w naszym kraju nieco się poprawiły, bo wtedy na osobę przypadało 1,1 pokoju. Problem w tym, że wciąż dzieli nas ogromny dystans do unijnej czołówki. W naszym regionie najszybciej doganiały ją Węgry, gdzie Eurostat odnotował wzrost liczby pokoi na osobę z 1,2 do 1,5 – komentował w 2022 roku Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Mimo to polskie standardy nadal odbiegają od europejskich.

Spada sprzedaż mieszkań

Dlaczego Polacy mieszkają w ciasnych mieszkaniach? Bo kupują takie, na jakie ich stać. Przy średniej cenie 16,8 tys. zł za metr w Warszawie, 15,5 tys. zł w Krakowie i niespełna 14,7 tys. zł w Gdańsku zakup mieszkania, w którym każdy członek czteroosobowej rodziny (sypialnia rodziców, salon, dwa pokoje dziecinne) miałby własne pomieszczenie wymaga wyłożenia 1, 092 mln zł. To cena 65-metrowego, czyli wcale nie za dużego, mieszkania w stolicy.

Polacy kupują nie tylko coraz mniejsze mieszkania – ale w ogóle kupują coraz mniej.

Według najnowszych danych portalu Tabelaofert.pl w 15 monitorowanych miastach sprzedaż nowych mieszkań w ujęciu miesięcznym spadła o 5,4 proc. (po spadku o 21,8 proc. w maju). Należy jednak wziąć pod uwagę, że te spadki liczone są w stosunku do rekordowych poziomów z przełomu roku, a sprzedaż, choć niższa, jest daleko lepsza niż w wakacje 2022 roku.

Liczba sprzedawanych mieszkań mogłaby być znacznie wyższa, gdyby nie rekordowo wysokie w porównaniu z całą Europą oprocentowanie kredytów hipotecznych, przez co część klientów otrzymuje negatywne decyzje w odniesieniu do swojej zdolności kredytowej.

W 2023 roku oddano o 7,6 proc. mniej mieszkań niż w 2022 roku

Ceny nie zaczną wyraźnie spadać, dopóki na rynku będzie brakować mieszkań. Z danych GUS wynika, że w 2023 roku oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Według wstępnych danych, w 2023 roku oddano do użytkowania 220,4 tys. mieszkań, tj. 7,6 proc. mniej niż w 2022 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 136,5 tys. mieszkań – o 5,2 proc. mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 79,6 tys. mieszkań, tj. o 12,3 proc. mniej.